Neuregelung zur Zahlung der Provision

Die zukünftige gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerprovision beim
Immobilienkauf

Am 23.06.2020 wurde das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt verkündet. Somit tritt dieses ein halbes Jahr später – also am 23.12.2020 – in Kraft.

Hierdurch werden die Vorschriften in den §§ 656a-656d BGB zur Maklerprovision neu gefasst. Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden. Folgende Änderungen ergeben sich aus dem neuen Gesetz:

 

Nach § 656a muss künftig ein Maklervertrag mindestens in Textform abgeschlossen werden. Textform bedeutet, dass ein Maklervertrag auch per Mail, Fax oder SMS grundsätzlich vereinbart werden kann. Das Textformerfordernis gilt auch dann, wenn der Käufer kein Verbraucher ist. Ein mündlicher Vertrag ist somit nicht mehr möglich.

Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge für beide Parteien tätig (§656c BGB), kann der Makler eine Provision künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Wenn beispielsweise der Makler mit einem Verkäufer eine Provision i. H. v. 2,50 % netto des beurkundeten Kaufpreises vereinbart hat, darf der Makler dem Käufer ebenfalls lediglich 2,50 % netto des beurkundeten Kaufpreises berechnen. Sofern der Verkäufer seinen Teil der Maklerprovision – gleich aus welchen Gründen – nachverhandelt, hat dies direkte Auswirkungen auf die Provisionshöhe für den Käufer. Verhandelt also der Verkäufer seine Provision nach – sagen wir auf 1,50 % netto des beurkundeten Kaufpreises –, dann darf die Provision für den Käufer ebenfalls nicht 1,50 % netto übersteigen.

Im Extremfall bedeutet dies, dass bei einer unentgeltlichen Tätigkeit des Maklers für eine Partei auch keine Provision von der anderen Partei gefordert werden kann. Diese Regelung kann auch nicht durch eine separate schriftliche Vereinbarung umgangen werden (§656c, Abs. 1, Satz 4). Ein Verstoß gegen diese gesetzliche Vorgabe führt zu einer Unwirksamkeit beider Provisionsverträge (also beim Verkäufer als auch beim Käufer).

Eine Doppeltätigkeit des Maklers bleibt auch nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich möglich. Dies setzt allerdings voraus, dass

  • diese ausdrücklich, d. h. schriftlich (in Textform reicht), durch beide Parteien bestätigt wird oder
  • der Doppelauftrag für die jeweils andere Auftraggeberseite eindeutig erkennbar oder absehbar ist (BGH NJW-RR 1998, 992).

Allerdings verwirkt der Makler bei einer Doppeltätigkeit seinen vollen Provisionsanspruch, wenn der Makler bei Preisverhandlungen für beide Seiten (also für Käufer und für den Verkäufer) tätig wird und seine Doppeltätigkeit nicht offenlegt (OLG Karlsruhe, 31.05.2005, Az. 15 U 20/03). Ferner ist eine Doppeltätigkeit ausgeschlossen, wenn es sich beim Makler um einen „Vertrauensmakler“ handelt, dem ein langfristiger Alleinauftrag erteilt worden ist und ihm gleichzeitig die Verhandlungen übertragen wurden.

Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50,00 % der insgesamt zu zahlenden Provision ausmachen.

Außerdem muss der Auftraggeber (meistens der Verkäufer) bei einer Provisionsteilung zunächst nachweisen, dass er seinen Teil der Provision gezahlt hat, ehe der Käufer in die Zahlungsverpflichtung kommt (§ 656 BGB, Abs. 1).

Nur, wenn der der Käufer als Privatperson (also als „Verbraucher“) handelt, gelten die neuen Regelungen nach den §§ 656c und 656d. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gilt ebenfalls als Verbraucher, wenn diese den Erwerb zu privaten Zwecken tätigt. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, also als juristische Person (z. B. GmbH, etc.), kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Wenn nach § 656d BGB nur eine Partei einen Maklervertrag abgeschlossen hat, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung einer Provision verpflichtet nur dann wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Zu beachten ist jedoch, dass die vorstehenden neuen gesetzlichen Regelungen lediglich für folgende Immobilienarten gelten:
– Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnungen)
– Eigentumswohnungen,
– Doppelhaushälfte und
– Reihenhäuser

Für folgende Immobilienarten gelten die neuen Regelungen nicht:
– Mehrfamilienhäuser,
– Wohn- und Geschäftshäuser,
– Handelsimmobilien,
– unbebaute Grundstücke oder aber
– Industrieimmobilien

In diesen Fällen kann die Provision nach wie vor der Höhe nach zwischen den Parteien frei vereinbart werden.

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