Gutachterliche Prüfungen von Verkehrswertgutachten

 

 

Garantiert mehr Gewissheit:
Gutachterliche Prüfung von Verkehrswertgutachten in und um Hameln

Unsicherheiten bei Fragen rund um Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten von Immobilien können Zeit, Geld und vor allem Nerven kosten. Haben Sie Zweifel, dass das bereits erstellte und vorliegende Gutachten (ein sog. Vorgutachten) zu Ihrer Immobilie wirklich alle Fakten und Wertigkeiten exakt berücksichtigt?

Gehen Sie mit einer gutachterlichen Prüfung auf Nummer Sicher. Christoph Ziercke,  Dipl.-Sachverständigen (DIA) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten von der Wertmanagement GmbH in Hameln hilft Ihnen in jedem Fall weiter:

Die fachliche Prüfung von Verkehrswertgutachten ist stets unabhängig und ohne wirtschaftliches Interesse an möglichen Folgeaufträgen.

Besonders für Laien ohne Hintergrundwissen ist es schwer, die Angaben in einem Gutachten zu überprüfen oder Fehler zu erkennen. Mit der sachverständigen Prüfung eines vorliegenden Verkehrswertgutachtens (sog. Vorgutachten) können Sie das Risiko einer Fehleinschätzung deutlich minimieren. Die Prüfung schafft Gewissheit über die Qualität des schon abgefassten Dokuments. Sie sorgt dafür, dass das Gutachten nach Werkvertragsrecht für den Verbraucher – ganz gleich ob Laie oder Fachmann – nachvollziehbar, nachprüfbar und in den Tatsachen stimmig ist.

Mit diesen Gutachtenarten aus Hameln sind Sie gut vorbereitet

Obergutachten

Eine fachliche Einschätzung eines bereits vorliegenden Verkehrswertgutachtens wird meistens durch ein sogenanntes Obergutachten dargestellt. Es erfolgt

    • eine vollständige Prüfung,
    • eine Korrektur von erfassten Mängeln, sowie
    • eine Neufassung des sachverständigen Urteils.

Daher handelt es sich bei einem Obergutachten um ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Jedoch wird dieses um ein Kapitel erweitert, welches sich mit dem bereits bestehenden, zu prüfenden Gutachten detailliert auseinandersetzt:

Eine fachliche Prüfung im Rahmen eines Obergutachtens erfolgt in der Regel nach folgendem Schema:

  1. Schritt: Unabhängige Erstellung eines neuen Verkehrswertgutachtens mit eigener sachverständiger Einschätzung des Wertermittlungsgegenstands.
  2. Schritt: Eine genaue Analyse des vorliegenden Wertgutachtens und die Ermittlung eventueller Unklarheiten oder Fehler.
  3. Schritt:Eine ausführliche Dokumentation und Darstellung von Abweichungen durch unseren Sachverständigen.
  4. Schritt: Die Erstellung einer Gegendarstellung mithilfe der korrigierten und marktkonformen Wertansätze, welche als Anhang zum Obergutachten als „Würdigung des Vorgutachtens“ genommen wird.

Für ein derartiges Verkehrswertgutachten ist es zwingend notwendig, dass unser Grundstückssachverständiger

    • über vollständige und umfangreiche Unterlagen und
    • über ein Vorgutachten

verfügt, damit eine sachgerechte Einschätzung erfolgen kann.

 

Kontrollgutachten

Das Kontrollgutachten entspricht im Wesentlichen einem Obergutachten ohne eine Neufassung des sachverständigen Urteils. Im Wesentlichen wird das vorliegende Verkehrswertgutachten lediglich auf inhaltliche Fehler überprüft. Ein Kontrollgutachten dient also nicht dem eigentlichen Zweck einer Wertermittlung. Vielmehr kann hierbei die Grundlage für einen Kunden darin bestehen, am Ende selbst ein Ergebnis zu ermitteln.

Teil eines Kontrollgutachtens ist es auch,

    • die Qualifikation des verfassenden Gutachters,
    • das Ausschöpfen von Ermessensspielräumen hinsichtlich der einzelnen Wertansätze zu prüfen,
    • festzustellen, ob es sich beim vorliegenden Verkehrswertgutachten offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten handelt. In einem solchen Fall ist dann das ermittelte Ergebnis im vorliegenden Verkehrswertgutachten nicht maßgeblich.

Was kosten gutachterliche Prüfungen von Verkehrswertgutachten in Hameln?

Eine Ortsbesichtigung ist für die gutachterliche Prüfung grundsätzlich nicht notwendig, sofern die Sachlage dies nicht erfordert. Sollten Sie trotzdem einen Vor-Ort-Termin wünschen, wird dieser Zeitaufwand (An- und Abfahrt, Vor-Ort-Besichtigung) mit 110,00 € netto pro Stunde zusätzlich zum vereinbarten Honorar berechnet. Sofern die fachliche Prüfung es erforderlich macht, dass amtliche Informationen wie Bodenrichtwerte, Grundbuchauszüge etc. eingeholt werden müssen, werden diese als Nebenkosten mit Nachweis abgerechnet.

Immobilienart:ObergutachtenKontrollgutachten
Einfamilienhaus1.500,00 €1.250,00 €
Eigentumswohnung1.250,00 €1.000,00 €
Mehrfamilienhaus1.000,00 €850,00 €
Wohn- und Geschäftshaus1.000,00 €850,00 €
Sonderimmobilien (Industrieimmobilien, Produktionsstätten, etc.)2.000,00 €1.500,00 €
Prüfung von Baurecht850,00 €750,00 €

Die ausgewiesenen Beträge sind Nettobeträge und verstehen sich somit zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer und anfallenden Nebenkosten.

Wir räumen mit gängigen Irrtümern rund um die Immobilienbewertung auf!

Irrtum 1 - Immobilienwert

Meine Immobilie ist genau wert, was der Markt bereit ist, hierfür zu zahlen.

Diese Meinung vertreten viele Makler gegenüber ihren Kunden. Dies ist auch grundsätzlich richtig, denn es handelt sich hierbei um eine freiwillige Vereinbarung von zwei Parteien (hier: Käufer und Verkäufer). Hinsichtlich eines Verkehrswerts nach § 194 BauGB ist dies jedoch ein Trugschluss, da ein Verkehrswert stets ohne Berücksichtigung von persönlichen Verhältnissen gebildet wird. Eine Preisbildung am Markt erfolgt jedoch rein subjektiv und damit eben unter Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse:
Ein potentieller Käufer ist bereit für ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Sackgasse 200.000 € zu zahlen, ein anderer jedoch nur 150.000 €. Es liegt hier auf der Hand, dass sich der Verkäufer für den Interessenten entscheidet, der bereit ist, den höheren Preis für das Objekt zu zahlen. Aber ist das Einfamilienhaus deswegen auch so viel WERT?
Der eigentliche Verkehrswert bzw. Marktwert nach § 194 BauGB kann über oder unter einem Kaufpreis liegen, der unter subjektiven, teils emotionalen Gesichtspunkten unter den jeweiligen Parteien ausgehandelt wird.

Irrtum 2 - Makler kennen den Wert

Mein Makler oder mein Bänker kennen den Wert meiner Immobilie! Hier brauche ich kein teures Gutachten eines Sachverständigen!

Mein Makler oder mein Bänker kennen den Wert meiner Immobilie! Hier brauche ich kein teures Gutachten eines Sachverständigen!
Dies ist leider ein sehr verbreiteter Irrtum. Weder Makler noch Bänker haben i. d. R. eine spezielle Fachausbildung, die notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie gem. § 194 BauGB fachgerecht zu erfassen. Makler stützen ihre Aussage auf ihre speziellen Marktkenntnisse. Und genau hier liegt auch das Problem. Im Rahmen ihrer Beratung erklären viele Makler, dass sie den Wert der Immobilie auf Grundlage aktueller Marktbedingungen ermitteln, um eine Grundlage für den Angebotspreis zu finden. Dies ist grundsätzlich auch richtig, wenn man beachtet, dass es sich in diesem Fall um eine freie Marktpreiseinschätzung handelt. Hierbei berücksichtigt ein Makler die aktuellen Mechanismen des lokalen Marktes und leitet hieraus einen angemessenen Angebotspreis ab. Es findet durchaus eine Bewertung statt. Jedoch hat diese Bewertung nichts mit einem ermittelten Verkehrswert gem. § 194 BauGB zu tun:  In den meisten Fällen erfolgt durch einen Makler keine genaue Analyse des Objektes, was jedoch im Rahmen einer Verkehrswertermittlung regelmäßig der Fall ist. Stattdessen wird auf Datenbanken und ausschließlich dem jeweils aktuellen Grundstücksmarkt des Gutachterausschusses Bezug genommen. Diese Daten reichen für eine ganz grobe Markteinschätzung aus. Als eine seriöse Grundlage für die Entwicklung eines professionellen und marktgerechten Verkehrswerts nach § 194 BauGB ist dies selbstverständlich unzureichend. Vereinfacht kann man daher sagen:
Makler ermitteln einen marktgerechten Angebots- bzw. Kaufpreis, Sachverständige ermitteln einen Verkehrswert gem. § 194 BauGB (welcher unabhängig von persönlichen Verhältnissen entsteht und eine Allgemeingültigkeit hat).

Irrtum 3 - Online Bewertungstools

Bewertungstools im Internet geben mir den richtigen Verkaufspreis an.

Die überwiegenden Bewertungstools im Internet basieren lediglich auf der Gegenüberstellung von Vergleichspreisen. Dies ist nur solange sachgerecht, solange der Markt nicht nachverhandelt und der jeweilige Wert des Immobilientyps in diesem Verfahren, dem Vergleichsverfahren, vom Grundstücksamt ermittelt wird. Beide Bedingungen sind in den meisten Fällen nicht gegeben. Zu dem suggerieren viele Immobilienbörsen, dass die echte „Wertermittlung“ durchgeführt werden würde. Auch dies ist nicht der Fall, da die Eingangsdaten, die Gegenstand der „Wertermittlung“ sein sollen, leider sehr ungenau und nicht ausreichend sind.

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